1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 총정리 (2025년 최신)

1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 총정리 (2025년 최신)

 

1가구 2주택이라도 양도소득세를 면제받을 수 있는 방법이 있습니다. 일시적 2주택, 상속주택, 혼인합가 등 특정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.

 

오늘은 2025년 최신 개정 내용을 반영하여 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건을 상세히 알려드리겠습니다.

 

복잡한 세법 규정을 쉽게 정리했으니, 끝까지 읽어보시면 절세에 큰 도움이 될 것입니다.

 

👇 글 마지막에 핵심 내용 3줄 요약이 있습니다.

 

📋 목차

• ▸ 1가구 2주택 양도세 기본 개념
• ▸ 일시적 2주택 비과세 조건
• ▸ 상속주택 보유 시 비과세 요건
• ▸ 혼인합가로 인한 2주택 특례
• ▸ 동거봉양 합가 비과세 조건
• ▸ 2025년 양도세 중과 유예 현황
• ▸ 양도소득세 신고 방법 안내

 

 

1가구 2주택 양도세 기본 개념

양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익에 부과되는 세금입니다.

 

1세대 1주택자가 2년 이상 보유하고 양도하면 실거래가 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

다만 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 요건도 충족해야 합니다.

 

2주택 이상 보유자는 원칙적으로 비과세 대상이 아닙니다.

 

하지만 세법에서는 부득이한 사유로 2주택이 된 경우 예외적으로 비과세를 인정하고 있습니다.

 

구분	보유 요건	거주 요건
비조정지역	2년 이상	없음
조정대상지역	2년 이상	2년 이상 실거주

 

 

일시적 2주택 비과세 조건

가장 흔한 비과세 유형이 바로 일시적 1가구 2주택입니다.

 

이사를 위해 새 집을 먼저 구입하고, 기존 주택을 처분하는 경우에 해당합니다.

 

핵심은 '1후 2보 3매' 법칙입니다.

 

1. 기존 주택 취득 후 1년 후에 새 주택 취득
2. 기존 주택 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 거주)
3. 새 주택 취득일로부터 3년 내 기존 주택 양도

 

2023년 2월 개정으로 처분 기한이 3년으로 통일되었습니다.

 

과거에는 조정대상지역 내 주택은 2년 이내 처분해야 했으나, 현재는 지역과 관계없이 3년입니다.

 

요건	상세 내용
취득 간격	기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
처분 기한	신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도
보유 요건	기존 주택 2년 이상 보유
거주 요건	조정대상지역 취득 시 2년 이상 실거주 필수

 

 

상속주택 보유 시 비과세 요건

상속은 본인 의사와 무관하게 주택 수가 늘어나는 경우입니다.

 

그래서 세법에서는 상속주택 특례를 두고 있습니다.

 

1주택 보유자가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세가 적용됩니다.

 

중요한 점은 상속주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없다는 것입니다.

 

양도 순서가 매우 중요하니 꼭 기억하세요.

 

1. 상속인과 피상속인이 별도 세대였어야 함
2. 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족
3. 일반주택을 먼저 양도해야 함

 

피상속인이 여러 채의 주택을 소유했다면, 보유 기간이 가장 긴 1채만 상속주택으로 인정됩니다.

 

 

혼인합가로 인한 2주택 특례

각각 1주택을 가진 사람들이 결혼하면 자연스럽게 2주택자가 됩니다.

 

이런 경우에도 세법은 혼인합가 비과세 특례를 인정합니다.

 

2024년 개정으로 처분 기한이 5년에서 10년으로 연장되었습니다.

 

혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용됩니다.

 

구분	내용
대상	각자 1주택 보유한 신혼부부
처분 기한	혼인일로부터 10년 이내
비과세 조건	먼저 양도하는 주택이 1주택 비과세 요건 충족

 

단, 먼저 양도하는 주택이 2년 이상 보유 등 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

 

 

동거봉양 합가 비과세 조건

부모님을 모시기 위해 세대를 합치는 경우도 비과세 특례가 적용됩니다.

 

60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하여 2주택이 된 경우입니다.

 

합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세됩니다.

 

1. 1주택 보유자가 1주택 보유 60세 이상 직계존속과 합가
2. 세대 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도
3. 양도 주택이 1주택 비과세 요건 충족

 

60세 미만이더라도 암 등 중증질환으로 요양이 필요한 경우 예외적으로 인정됩니다.

 

💡 핵심 포인트

1가구 2주택 비과세를 받으려면 처분 기한과 양도 순서가 매우 중요합니다.

기한을 넘기면 비과세 혜택을 받을 수 없으니, 미리 계획을 세우세요.

 

 

2025년 양도세 중과 유예 현황

다주택자 양도세 중과는 현재 유예 상태입니다.

 

2022년 5월부터 시작된 중과 유예가 계속 연장되어, 2026년 5월 9일까지 적용됩니다.

 

중과 유예 기간에는 2주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받습니다.

 

과세표준	기본세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만~5,000만원	15%	126만원
5,000만~8,800만원	24%	576만원
8,800만~1.5억원	35%	1,544만원
1.5억~3억원	38%	1,994만원
3억~5억원	40%	2,594만원
5억~10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

참고로 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 확대되었습니다.

 

현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 과천시, 성남시 분당구 등입니다.

 

 

양도소득세 신고 방법 안내

양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다.

 

국세청 홈택스에서 전자신고가 가능하며, 간편신고 서비스도 제공됩니다.

 

1. 홈택스 접속 후 신고/납부 → 양도소득세 선택
2. 양도자산 정보 입력
3. 취득가액 및 필요경비 입력
4. 신고서 제출 및 납부

 

비과세 대상이라도 신고는 필수입니다. 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

🔗국세청 홈택스 바로가기

국세청 홈택스

 

 

• 일시적 2주택자는 새 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도 시 비과세
• 혼인합가는 10년 이내, 동거봉양도 10년 이내 처분 시 비과세
• 상속주택 보유 시 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 적용

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